Lãi tiền tỷ từ buôn đất nông nghiệp

Nhà đầu tư này chia sẻ, cách đây 7 năm, mua lô đất nông nghiệp này trong hoàn cảnh bất ngờ không hẹn trước khi tình cờ một người bạn làm ăn chung cần tiền bán gấp. Ông Hàn kể, đồng ý mua vì vị trí đất nằm dọc bờ đê, khá vuông vức, pháp lý sổ đỏ hoàn chỉnh. Tuy chỉ là thửa trung bình (diện tích dưới 1.000 m2), lại có lối đi bằng đường đất nhưng về sau xã làm đường xi măng, kết nối vào đất thuận tiện hơn, nhờ đó mới được giá cao hơn.

"Cò đất chào giá tăng liên tục kể từ năm 2016 đến năm 2021. Đầu năm nay, tôi mới bán lúc giá đang đi ngang. Nếu tiếp tục giữ đất đến khi Bình Chánh lên quận, giá có thể tăng cao hơn nữa", ông Hàn nói và nêu lý do bán lô đất nông nghiệp này vì cần tiền mở rộng đất đầu tư trang trại mô hình vườn ao chuồng tại Long An.

Lãi bạc tỷ từ đất nông nghiệp như ông Hàn không phải là hiếm. Bà Mỹ, một nhà đầu tư bất động sản liền thổ có 15 năm kinh nghiệm cho hay, năm 2012, bà mua 1.000 m2 đất nông nghiệp tại xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi với giá 1,3 tỷ đồng, đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đầu quý II, bà Mỹ bán lô đất giá 5,5 tỷ đồng, trừ đi thuế, phí, khấu hao làm hàng rào, nâng nền, lãi 4 tỷ đồng, lợi nhuận trên giá vốn gấp 4,2 lần.

"Nếu tôi giữ đất, lên thổ cư một phần, còn lại trồng cây, xây nhà vườn có thể bán được giá cao hơn nhưng không có thời gian và nhân sự để chạy pháp lý nên chọn cách nhanh gọn là bán chốt lời", bà Mỹ nói.

Trường hợp của ông Đô hiện ngụ quận 10, TP HCM thậm chí còn ghi nhận mức lãi đột biến gấp chục lần khi đầu tư đất nông nghiệp tỉnh giáp ranh Sài Gòn. Năm 2007, ông Đô mua 2.000 m2 đất nông nghiệp tại Bàu Cạn, Long Thành, tỉnh Đồng Nai với giá gần 200 triệu đồng. Hiện nay giá đất khu này cùng diện tích có giá bán 2,2-2,5 tỷ đồng, tức tăng gấp 11-12,5 lần so với 15 năm trước, song ông Đô vẫn giữ đất chờ sân bay, chưa bán vội.

Ông Triều, môi giới bất động sản từ năm 2005 đến nay xác nhận, tính đến tháng 8/2022, giá đất nông nghiệp ở nhiều huyện ngoại ô TP HCM vẫn còn mức khá thấp, dao động trong ngưỡng trung bình 2-5 triệu đồng một m2 và ngưỡng cao 5-7 triệu đồng một m2. Nếu dịch chuyển ra các tỉnh giáp ranh với Sài Gòn, đất nông nghiệp nhiều nơi vẫn có giá trên dưới 1 triệu đồng một m2.

Theo ông Triều, đặc điểm của các giao dịch đất nông nghiệp là lô lớn, diện tích nhỏ từ 400-500 m2 trở lên đến hàng nghìn m2 và không có lô 70-100 m2 như đất thổ cư. "Tuy giá bán chỉ vài triệu đồng một m2, loại đất này đã đội giá trung bình 3-5 lần và cao nhất 5-8 lần so với một thập niên trước. Những nhà đầu tư đã mua đất nông nghiệp 3-5 năm trở lên đều có lãi lớn", ông Triều nhận xét.

Chia sẻ với VnExpress, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát xác nhận hiện tượng lãi tiền tỷ từ đầu tư đất nông nghiệp khá phổ biến ở cả TP HCM lẫn các tỉnh giáp ranh.

Ông Nam giải thích, giá đất nông nghiệp (không phải là đất ở) luôn thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư trong khi biên lợi nhuận lại cao nên trở thành vùng trũng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng rót vốn.

Ông Nam phân tích, tại huyện ven TP HCM và cả tỉnh lân cận Sài Gòn, giá đất nông nghiệp chỉ bằng 10-17% đất thổ cư, thậm chí khoảng cách bước giá có thể rẻ hơn mức này. Tại nhiều địa phương, đất nông nghiệp giá khoảng 1 triệu đồng một m2 trong khi đất thổ cư 10 triệu đồng đến hàng chục triệu đồng một m2. Khi thị trường có biến động về giá, đất thổ cư tăng 15-20%, đất nông nghiệp có thể tăng giá 25-30% trở lên hoặc cao hơn.

Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome Tạ Trung Kiên cũng nhận xét hầu hết các trường hợp nhà đầu tư mua đất nông nghiệp giữ trong dài hạn 5-10 năm hoặc lâu hơn chắc chắc có cơ hội lãi kép.

Ông Kiên phân tích, với việc đầu tư vào đất nông nghiệp biên lợi nhuận có thể đạt 20-25% một năm. Nếu đầu tư đúng loại đất có thể chuyển đổi lên thổ cư, hoặc địa phương có thông tin quy hoạch tích cực, biên lợi nhuận có thể đạt 30-40% một năm.

Theo ông này, xét trong dài hạn, cơ hội tăng giá theo thập niên của đất nông nghiệp có thể nhân 3 hoặc nhân 5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Ngược lại, nếu chỉ nắm giữ đất này ngắn hạn trong 6-12 tháng, rất khó tối ưu lợi nhuận, đồng nghĩa với biên lợi nhuận sẽ thấp hơn mức trung bình.

Tuy nhiên, bên cạnh ưu thế lãi lớn trên giá vốn, đầu tư đất nông nghiệp cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam chỉ ra ba rủi ro lớn. Thứ nhất là đất nông nghiệp thường có diện tích lớn, chôn vốn lâu. Vì vậy, khi đầu tư đất nông nghiệp thời gian chờ xác định có thể lên đến 3-5 năm hoặc dài hơn, chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, không nên dùng đòn bẩy tài chính.

Thứ hai nếu mua phải đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở (đất thổ cư), chủ đất có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc chỉ bán được giá thấp. Cuối cùng là mua đất nông nghiệp để đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch nhưng nếu quy hoạch đô thị vùng bị treo, chậm triển khai hoặc bị điều chỉnh, nhà đầu tư có thể đối mặt với kịch bản xấu là bán không ai mua.